一、执行中，被执行人一人独有(yǒu)房产成了共有(yǒu)房产

2000年，委托人李某入赘到女方家（上门女婿），与女方家人居住在北京市某郊區(qū)60号院的平房内。2006年，60号院遇政府拆迁，女方家拆迁选購(gòu)了三套安置房并于2009年取得房产证，三套安置房中有(yǒu)两套登记在李某妻子王某名下，另一套登记在王某妹妹名下。2015年李某与王某因感情不和，法院调解离婚，但没有(yǒu)处理(lǐ)财产部分(fēn)。2016年，李某起诉王某及其家人要求对三套拆迁安置房进行析产分(fēn)割，本案经过一审、二审（发回重审）、重审一审、二审，法院认為(wèi)：根据三套回迁安置房现市场价值，李某对60号院平房的出资出力情况、王某继承情况、拆迁情况，法院酌定王某应补偿李某人民(mín)币130万元。

上述判决生效后，王某拒绝履行判决确定的义務(wù)，李某申请执行，经法院查询王某名下除两套涉案房屋外，无其他(tā)可(kě)供执行的财产。但出乎意料的是，本是登记在王某一人名下的房屋，现登记在了王某与现任丈夫张某名下。

本来以為(wèi)直接拍卖王某名下房产获取补偿款的执行，陷入了困境。

原因是，诉讼中由于李某经济原因，未对上述三套安置房屋做财产保全，没有(yǒu)查封上述房屋，在该离婚后财产分(fēn)割一案诉讼过程中，王某将其名下房屋增加共有(yǒu)人（现任丈夫张某）。

因上述两套房屋均已增加共有(yǒu)人张某名字，执行法官明确告知不能(néng)直接拍卖上述房屋，需考虑共有(yǒu)人利益，如此情况下，应如何执行上述房屋呢(ne)？

二、代位析产，拆解执行困局

因王某名下房屋已增加了共有(yǒu)人张某，法院明确告知不能(néng)直接拍卖上述房屋。随后，北京市百伦律师事務(wù)所接受李某的委托，指派我所张涢溢律师承办该执行案件，因李某的债权仅為(wèi)130万元，王某名下两套房屋，任意一套的一半价值都足以偿付上述债权，故以债权人代位析产诉讼纠纷為(wèi)由，另案起诉王某、张某，要求确认其中一套房屋的50%份额归王某所有(yǒu)。

李某向本院申请强制执行后，王某除上述涉案房屋外已无其他(tā)可(kě)供执行财产致使终结本次执行程序。现涉案房屋已经被查封，李某作為(wèi)申请执行人有(yǒu)权代位析产诉讼，属于适格原告。

经审理(lǐ)，法院认定涉案房屋虽為(wèi)王某、张某共同共有(yǒu)，但其二人对共有(yǒu)份额并未进行约定，现李某主张确认王某、张某就涉案房屋各占50%份额，于法有(yǒu)据，本院予以支持。综上，法院判决涉案房屋王某、张某共同共有(yǒu)，双方各占50%份额。一审判决作出后，原被告均未上诉，一审判决生效。

法律依据：《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院民(mín)事执行中查封 扣押 冻结财产的规定》（2020修正）第十二条 对被执行人与其他(tā)人共有(yǒu)的财产，人民(mín)法院可(kě)以查封、扣押、冻结，并及时通知共有(yǒu)人。

共有(yǒu)人协议分(fēn)割共有(yǒu)财产，并经债权人认可(kě)的，人民(mín)法院可(kě)以认定有(yǒu)效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分(fēn)割后被执行人享有(yǒu)份额内的财产；对其他(tā)共有(yǒu)人享有(yǒu)份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民(mín)法院应当裁定予以解除。

共有(yǒu)人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民(mín)法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

三、执行中再起波澜--共有(yǒu)房屋，是整體(tǐ)拍卖还是按份额拍卖？

本案确认王某、张某就涉案房屋各占50%份额，收到生效判决后李某欣喜若狂的将文(wén)书交法院执行局，本以為(wèi)一切尘埃落定，坐(zuò)等房屋拍卖，但接下来出现的问题，又(yòu)让李某陷入了迷茫与绝望。

执行法官告知其由于法院判决涉案房屋王某、张某共同共有(yǒu)，双方各占50%份额，法院只能(néng)拍卖涉案房屋的50%份额。如果按照这个思路进行一下去，将对李某非常不利。律师通过检索拍卖公告网站，该法院确实有(yǒu)不少房屋按照份额拍卖，但是拍卖结果大部分(fēn)為(wèi)流拍。而本案若拍卖房屋50%份额，由于无竞买人出价，最终导致房屋流拍，就会出现被执行人名下明明有(yǒu)两套房屋，其特意将房屋增加共有(yǒu)人，以达到房屋无法有(yǒu)效拍卖的目的，从而影响李某的有(yǒu)效执行。显然法院拍卖房屋50%份额的思路对李某极為(wèi)不公。最终律师决定起草(cǎo)《法律意见书》向法院说明情况，《法律意见书》着重强调以下三点意见：

1. 整體(tǐ)拍卖系最大程度地保护涉案房屋的整體(tǐ)价值，拍卖过程中共有(yǒu)人享有(yǒu)优先購(gòu)买权。而拍卖后，也可(kě)保留共有(yǒu)人应分(fēn)得的财产份额，并未损害共有(yǒu)人的权利；

2. 被执行人為(wèi)了逃避执行，将个人所有(yǒu)的房屋变更為(wèi)与案外人共同共有(yǒu)，其逃避执行意图明显；

3. 最高法院判例显示登记在配偶名下的房屋尚可(kě)整體(tǐ)拍卖，拍卖后保留其配偶一半的变现款项，按照举重以明轻的规则，登记在夫妻双方名下的房屋，而且在析产50%份额情况下，更应该能(néng)整體(tǐ)拍卖房屋，而后保留配偶50%份额的房屋变现款為(wèi)原则。

律师经过与法院数十次的沟通，执行局最终采纳了律师意见，决定将房屋整體(tǐ)拍卖，案件得以执行。

律师小(xiǎo)贴士

在法院执行过程中，被执行人為(wèi)了规避执行，花(huā)样繁多(duō)，阴招损招遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的想象，实務(wù)操作中也会面临很(hěn)多(duō)困难，但无论如何，只要方向准确，目标明确，坚持不懈，总会有(yǒu)解决的希望。

回顾本案，首先是独有(yǒu)房屋增加了共有(yǒu)人，法院明确告知不能(néng)直接拍卖涉案房屋，这种情况下，申请执行人可(kě)另案提起债权人代位析产诉讼，从而确定各房屋共有(yǒu)人份额。第二，确定份额后，执行法院又(yòu)存在对涉案房屋按份额拍卖和整體(tǐ)拍卖两种情况之争，按份拍卖时，竞买人多(duō)会考虑后续与其他(tā)按份共有(yǒu)人共同使用(yòng)房屋存在诸多(duō)不便，从而导致流拍；而整體(tǐ)拍卖则会更大程度保护到各方当事人的合法利益。但由于相关法条对这类问题并未作出明确规定，因此司法实践存在争议，在遇到该种情况时，应先积极与法官沟通，坚持有(yǒu)利于己方当事人的观点，据理(lǐ)力争，最大程度的维护当事人的合法权益。

主办律师

张涢溢律师

北京市百伦律师事務(wù)所执业律师，从事法律服務(wù)工作12年，担任多(duō)家企业的法律顾问，参办400+诉讼纠纷，主办案件类型：执行案件、合同类纠纷、侵权责任类纠纷、分(fēn)家析产、继承纠纷等。